IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES: HACIENDA PODRÁ USAR LA TASACIÓN

Cuando compras una vivienda de segunda mano y firmas la escritura, ese mismo día puedes estar firmando también el origen de una liquidación complementaria del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que no esperabas.

No porque hayas hecho nada mal. Sino porque existe un documento que ya consta en escritura pública, que firmaste ante notario, que conoces perfectamente… y que Hacienda lleva meses usando con respaldo judicial expreso.

Ese documento es la tasación hipotecaria.

Qué ha dicho el Tribunal Supremo en 2026

A lo largo de los primeros meses de 2026, el Alto Tribunal ha dictado una serie de sentencias que consolidan una doctrina iniciada en diciembre de 2024 y que ahora forma ya un cuerpo jurisprudencial sólido y uniforme.

La STS 124/2026, de 10 de febrero (Rec. 3646/2024), la STS 55/2026 de 26 de enero, y al menos cinco resoluciones más en el mismo periodo repiten el mismo criterio:

La Administración tributaria puede utilizar la tasación hipotecaria como medio válido de comprobación de valores en el ITP, sin necesidad de aportar motivación adicional, siempre que exista una diferencia relevante entre el valor declarado y el valor de la tasación, y que el contribuyente conociera dicho valor.

Esto no es interpretación. Es doctrina casacional fijada por el Supremo con efecto vinculante para los tribunales inferiores.

Por qué esto cambia el escenario fiscal en la compra de vivienda

Hasta ahora, muchos contribuyentes, y bastantes tribunales autonómicos,  entendían que la Administración debía justificar expresamente por qué el precio escriturado no reflejaba el valor real del inmueble antes de iniciar una comprobación de valores.

Con esta doctrina eso ha cambiado.

La diferencia objetiva entre el precio declarado y la tasación ya es, por sí sola, indicación suficiente para que Hacienda abra el procedimiento. No hace falta que acredite indicios de fraude. No hace falta que aporte un informe técnico externo. Basta con que los dos datos, precio y tasación,  consten en escritura y que la brecha entre ambos sea significativa.

El fundamento legal es el artículo 57.1.g) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que incluye expresamente entre los medios legales de comprobación el valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas. No es un mecanismo de emergencia ni subsidiario: está en la ley desde 2006, introducido mediante la Ley 36/2006, de 29 de noviembre. Lo que el Supremo hace en 2026 es eliminar los obstáculos procedimentales que venían limitando su aplicación práctica.

Qué papel juega el valor de referencia catastral

Desde el 1 de enero de 2022, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introdujo el valor de referencia del Catastro como base imponible mínima del ITP en las transmisiones de inmuebles. Esto supuso un cambio profundo: si el Catastro tiene asignado un valor de referencia para el inmueble, ese valor es el mínimo sobre el que debes tributar, aunque el precio escriturado sea inferior.

El artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el texto refundido de la Ley del ITP y AJD, quedó modificado en ese sentido.

Pero hay una situación que muchos compradores no consideran:

Cuando el inmueble no tiene valor de referencia catastral asignado, o cuando ese valor no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible vuelve a determinarse por el valor de mercado o real del bien. Y ahí, precisamente, es donde la tasación hipotecaria recupera todo su peso como instrumento de comprobación.

En resumen: el valor de referencia catastral no ha eliminado el problema de la tasación hipotecaria, simplemente lo ha desplazado hacia los casos en que ese valor no existe o no aplica.

Lo que esto significa en la práctica: un ejemplo concreto

No se presume fraude. No se acredita ocultación. Solo existe una brecha objetiva entre lo que declaraste y lo que la tasación dice que vale el inmueble. Eso, conforme a la doctrina del Supremo, es suficiente.

¿Puede el contribuyente defenderse?

Sí, y el Tribunal Supremo lo recuerda expresamente.

La consolidación de esta doctrina no cierra la puerta a la defensa del contribuyente. Las vías disponibles son:

• • Impugnar la liquidación complementaria tanto en vía económico-administrativa como ante los tribunales contencioso-administrativos.
  • Aportar una tasación pericial contradictoria, un informe técnico que acredite que el valor real del inmueble en la fecha de la compraventa era efectivamente el precio escriturado. Esta vía, prevista en el artículo 135 de la Ley General Tributaria, puede ser eficaz si se trabaja bien.
  • Cuestionar el propio contenido de la tasación hipotecaria: si el certificado de tasación no refleja con precisión las características, estado real o singularidades del inmueble, esa es una línea de defensa que los tribunales siguen aceptando.

Lo que sí ha cambiado es el punto de partida: el listón para anular la comprobación por defectos formales en la motivación inicial es ahora mucho más alto.

Qué debes revisar antes de comprar un inmueble

La compra de una vivienda de segunda mano lleva asociada una carga fiscal que va más allá del porcentaje de ITP que aplica tu Comunidad Autónoma. Hay una dimensión de riesgo que pocas veces se analiza antes de firmar.

Antes de la firma, conviene revisar:

• • El valor de referencia catastral del inmueble, consultable en la sede electrónica del Catastro. Si es superior al precio pactado, la base imponible será ese valor de referencia, no el precio.
  • El valor de tasación que el banco va a utilizar para conceder la hipoteca. Si esa tasación es significativamente superior al precio de compra, existe riesgo de comprobación posterior por parte de la Administración autonómica correspondiente.
  • La coherencia entre precio, tasación y valor de referencia. Cuando los tres convergen o están próximos, el riesgo fiscal es mínimo. Cuando divergen de forma notable, hay que planificar.

Si quieres entender bien cómo funciona este impuesto y qué posibilidades legales existen para reducir su impacto, te explicamos en detalle en el post: Cómo ahorrar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la compraventa de vivienda.

Si ya has recibido una comprobación de valores

El tiempo importa. Los plazos para impugnar son estrictos y dejarlos pasar equivale a aceptar la liquidación.

• • Lo primero es analizar con calma si la tasación en la que se basa Hacienda está correctamente referenciada al estado real del inmueble en la fecha de la transmisión.
  • Lo segundo es evaluar la viabilidad real de una pericial contradictoria, que tiene coste pero puede ser decisiva.

La improvisación en estos procedimientos suele salir cara.

El Tribunal Supremo ha cerrado una puerta que muchos contribuyentes y asesores esperaban mantener abierta. La tasación hipotecaria ya no es solo un trámite bancario: es un dato fiscal con plena validez jurídica para iniciar una comprobación del ITP, y así lo reconoce una jurisprudencia que en los primeros meses de 2026 se ha vuelto unánime.

Esto no significa que el comprador esté indefenso. Significa que la defensa hay que prepararla antes de firmar, no después de recibir la carta de Hacienda.

En fiscalidad inmobiliaria, el momento de actuar siempre es antes.

¿Estás en proceso de compra o has recibido una comprobación de valores por tu ITP? Cuéntanos tu situación y nuestros asesores fiscales analizan contigo las opciones disponibles.