Si has vendido, heredado o recibido en donación un inmueble y el terreno no ha ganado valor desde su adquisición, no tienes que pagar la plusvalía municipal: la ley te exime expresamente de tributar. Y si el terreno sí se ha revalorizado, puedes elegir el método de cálculo que te resulte más barato, porque el ayuntamiento está obligado a aplicarte el más favorable de los dos que existen. Si en el pasado pagaste de más, todavía puedes reclamar la devolución dentro del plazo de cuatro años. Te contamos cómo funciona hoy la plusvalía municipal y cómo reclamarla.

Una máxima de los impuestos es que estos deben ser justos y deben ser eficientes. Los impuestos son justos si recaen de modo equitativo sobre gente similar, si recaen sobre quienes luego se benefician de ellos y, en la concepción moderna, si recaen sobre quienes pueden pagar más. Asimismo, deben ser eficientes distorsionando al contribuyente lo menos posible, utilizándose para maximizar el bienestar de la gente y recaudándose efectivamente.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

Partiendo de esta premisa, tenemos a nivel local el impuesto sobre bienes de naturaleza urbana, la llamada Plusvalía Municipal, que grava la transmisión por cualquier causa de Bienes inmuebles y en concreto, el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, lo que podríamos delimitar como hecho imponible, pero en determinadas ocasiones nos encontramos que no existe incremento del valor del terreno , por lo que cabe concluir que no hay hecho imponible, y por lo tanto, tampoco puede haber cuota tributaria.

Esta última idea —que sin incremento real no puede exigirse el impuesto— ya no depende de que lo acredite el contribuyente caso por caso: desde la reforma de 2021 está recogida expresamente en la ley, en el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales.

El fundamento de todo esto es la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este impuesto, que culminó en la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre (publicada en el BOE de 25 de noviembre de 2021). En ella, el Tribunal declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 (segundo párrafo), 107.2 a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, por entender que el método de cálculo entonces vigente vulneraba el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución, al no permitir probar un incremento de valor distinto —normalmente inferior— al que resultaba de la fórmula legal. Como consecuencia directa de esta sentencia, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que reformó el impuesto con dos cambios centrales: reconoció la no sujeción cuando no existe incremento de valor y permitió al contribuyente elegir, en cada transmisión, el método de cálculo que le resulte más favorable.

En definitiva: si falta el incremento real de valor —el elemento esencial del hecho imponible— no puede nacer la obligación de pagar el impuesto.

CÓMO SOLICITAR LO QUE HAS PAGADO DE MÁS

Este proceso puede durar hasta dos años y medio. Para solicitar la devolución de la plusvalía se necesitan tres documentos:

1 La escritura de compra del inmueble.

2. La escritura de venta.

3. El justificante de haber pagado el impuesto de plusvalía.

¿CÓMO SE CALCULA?

Desde la reforma de 2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable; el ayuntamiento está obligado a aplicar el que arroje la cuota más baja.

Método objetivo: toma el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión (no el de la construcción) y le aplica un coeficiente que depende de los años completos de tenencia del inmueble, con un máximo de 20 años. Los coeficientes máximos vigentes son los fijados por el Real Decreto-ley 26/2021; sobre el resultado se aplica el tipo de gravamen que fije cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con el límite legal del 30 % (artículo 108.1 TRLHL).

Método real: calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del inmueble, y aplica a esa diferencia la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Este método suele beneficiar a quien ha obtenido poca ganancia o ha vendido con pérdidas.

Si de la aplicación de ambos métodos no resulta ningún incremento de valor, la operación queda no sujeta al impuesto: no hay que pagar nada, aunque conviene declararlo ante el ayuntamiento para dejar constancia y poder inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Conviene revisar ambos cálculos antes de vender: sobre todo cuando ha pasado poco tiempo desde la compra o el inmueble se ha revalorizado poco, el método real puede suponer pagar sensiblemente menos que el objetivo.

Si además estás comprando o vendiendo una vivienda, te interesa saber también cómo ahorrar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En resumen: la reforma de 2021 ha corregido la principal injusticia de este impuesto, permitiendo que cada contribuyente pague en función de la revalorización real de su terreno y no de una fórmula que presumía una ganancia que muchas veces no existía. Aun así, sigue mereciendo la pena revisar cada liquidación: comprobar que el ayuntamiento ha aplicado el método más favorable, verificar los coeficientes y el valor catastral del suelo utilizados y, si corresponde, reclamar la devolución de lo pagado de más dentro del plazo de cuatro años.

No obstante, si te has quedado con dudas acerca de la plusvalía municipal, puedes consultarlas con nuestro equipo de asesores en el 900 670 224 o bien a través de info@compromisoempresarial.es.