El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las transmisiones onerosas —aquellas en las que existe un precio a cambio de un bien, realizadas entre personas vivas, sobre toda clase de bienes y derechos que formen el patrimonio de personas físicas o jurídicas. Se aplica principalmente en tres situaciones:
- La transmisión de bienes o la cesión de derechos, como la compraventa de un vehículo o la compra de una vivienda de segunda mano.
- Las operaciones societarias: constitución de sociedades, ampliaciones o reducciones de capital, fusiones y otras operaciones habituales en el mundo empresarial.
- Los actos jurídicos documentados: la formalización de determinada documentación mercantil y notarial.
El ITP debe liquidarse ante la Hacienda autonómica en un plazo de 30 días hábiles desde que nace la obligación tributaria. Se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, de modo que cada una fija su propio tipo de gravamen. En 2026, los tipos generales para vivienda oscilan entre el 6% de Madrid y el 13% en determinados supuestos de Cataluña, pasando por el 7% de Andalucía, el 8% de Galicia o el 10% de la Comunidad Valenciana (con previsión de reducción al 9% a partir de julio de 2026).
Vamos a centrarnos en uno de los mayores ahorros fiscales que existen en la compra de inmuebles: el tipo reducido del 2% en el ITP.
En la mayoría de ocasiones, los compradores profesionales no lo aplican por desconocimiento o por no reflejarlo correctamente en escritura. Aunque el ITP general, cuando se trata de viviendas de segunda mano, oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, determinadas adquisiciones realizadas por profesionales inmobiliarios pueden tributar únicamente al 2%, con el consiguiente ahorro en la operación. Te explicamos qué requisitos hay que cumplir.
Atención: cambio clave desde 2022
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible del ITP ya no es necesariamente el precio escriturado. Cuando el inmueble tiene asignado un valor de referencia catastral, Hacienda toma ese valor como base mínima de tributación, aunque el precio pactado entre comprador y vendedor sea inferior. Antes de firmar cualquier operación, conviene consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro para evitar sorpresas en la liquidación.
Ten en cuenta también que Hacienda podrá tomar como base del impuesto el valor de tasación del inmueble, según la reciente sentencia STS 124/2026, de 10 de febrero (Rec. 3646/2024) (leer).
⚠ Actualización Julio 2026: El Tribunal Constitucional confirma que el valor de referencia es legal:
El Tribunal Constitucional, mediante la Sentencia 13/2026, de 12 de febrero
(cuestión de inconstitucionalidad núm. 3631-2025, publicada en el BOE núm. 69, de 19 de marzo de 2026), ha resuelto la duda que había planteado el TSJ de Andalucía sobre si el valor de referencia catastral, la base imponible mínima del ITP para inmuebles desde la Ley 11/2021, de 9 de julio, vulneraba el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución.
La conclusión del Pleno es clara: el valor de referencia es plenamente constitucional.
El Tribunal desestima la cuestión y avala que este sistema de cálculo, al aproximarse a valores medios de mercado y permitir al contribuyente la estimación directa (rectificación de autoliquidación, recurso de reposición o reclamación económico-administrativa), respeta la Constitución.
Han circulado titulares en algunos medios que interpretaban esta sentencia justo al revés, como si el TC hubiera «tumbado» el valor de referencia y se pudiera reclamar el ITP pagado desde 2021. No es así: la sentencia confirma la validez del sistema, no lo anula. En la práctica, esto significa que el valor de referencia sigue, y seguirá, siendo la base imponible mínima a comprobar antes de firmar cualquier compraventa de vivienda, tal y como te explicamos al inicio de este artículo.
Preguntas frecuentes sobre el valor de referencia tras la Sentencia 13/2026
- ¿El Tribunal Constitucional ha declarado ilegal el valor de referencia?
No. La Sentencia 13/2026, de 12 de febrero de 2026, desestima la cuestión de inconstitucionalidad y
confirma que el valor de referencia catastral es conforme a la Constitución. - ¿Puedo reclamar el ITP que pagué por el valor de referencia desde 2021?
No, al no haberse declarado inconstitucional la norma, no se abre ninguna vía de reclamación general
por este motivo. Si consideras que el valor de referencia aplicado a tu inmueble en su día era erróneo,
la vía sigue siendo la ordinaria: solicitar la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación. - ¿Sigue siendo obligatorio el valor de referencia para calcular el ITP?
Sí. Si el inmueble tiene asignado valor de referencia, esa cifra sigue operando como base imponible
mínima, salvo que el precio declarado o pactado sea superior, en cuyo caso se toma el mayor. - Recuerda también que, además del valor de referencia, Hacienda puede recurrir al valor de tasación del inmueble en determinados supuestos, tal y como explicamos en
este artículo sobre la STS 124/2026.
Requisitos para aplicar el tipo reducido del 2%
Para poder acceder al tipo reducido del 2% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es imprescindible cumplir todos y cada uno de estos requisitos:
- Que el inmueble se venda en un plazo máximo de 3 a 5 años desde la fecha de compra (el plazo exacto varía según la Comunidad Autónoma).
- Que el adquirente sea un profesional inmobiliario, persona física o jurídica, cuya actividad incluya la compra de inmuebles para su posterior reventa.
- Que a dicho profesional le resulten aplicables las normas de adaptación al Plan General Contable del sector inmobiliario.
- Que en la escritura pública de compra conste expresamente que el bien se incorpora al activo circulante de la actividad.
- Que la posterior transmisión esté sujeta al ITP y no al IVA.
Para poder beneficiarse del tipo reducido es imprescindible que la escritura notarial de compraventa lo refleje expresamente desde el primer momento. No podrá subsanarse a posteriori. A continuación, un modelo orientativo de cómo debe quedar recogido en el documento:
El representante de entidad compradora, HACE CONSTAR:
-
- Que es empresario o profesional inmobiliario de alta en el epígrafe que se anexa.
- Que se solicita que se aplique el tipo reducido de modalidad de ITP. La sociedad de la aplicación del beneficio fiscal del articulo x del RD legislativo de fecha x de la comunidad autónoma x en materia de tributos cedidos estatales que establece un tipo reducido de el ITP en la adquisición de inmuebles para su reventa por profesionales inmobiliarios por la que se aplicara el tipo del 2% a la adquisición de vivienda por persona que ejerza una actividad empresarial
- Que se procede a incorporar el inmueble al activo circulante.”
.
Comprar un inmueble es una de las decisiones económicas más importantes que tomarás. Que el ITP no se convierta en un coste innecesario por no aplicar correctamente el tipo que te corresponde. Si tienes dudas sobre la base imponible, el tipo aplicable en tu comunidad autónoma o los requisitos para acceder al 2%, nuestro equipo de asesores fiscales puede revisar la operación contigo antes de que firmes.
Carlos Solans
CEO
Artículos relacionados:
8 CONSEJOS PARA PAGAR MENOS EN EL IMPUESTO DE SOCIEDADES
¿QUÉ HACER COMO ADMINISTRADOR SI TU EMPRESA VA MAL?
¿ME SUBO EL SALARIO O COBRO UN DIVIDENDO?
IMPUESTO DE SOLIDARIDAD A LAS GRANDES FORTUNAS EN 3 PUNTOS
MÁS CONTROL DE HACIENDA SOBRE LOS MOVIMIENTOS BANCARIOS
ADIÓS AL TIPO REDUCIDO EN EL IMPUESTO DE SOCIEDADES PARA FILIALES